「マンション管理」って何?代表的な3つの形態とメリデメを解説|修繕積立金の状況は事前確認を

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マンションは「買って終わり」の商品ではありません。そこに住み続けるのですから、快適な生活を維持するための「管理」が重要な要素となります。今回は、この「マンション管理」についてご説明します。

管理でマンションの価値が変わる

キラキラしたモデルルームにポエムなチラシ。これから待ち受けている最高の生活が描かれている広告ですが、生活のクオリティを左右する要素は「マンション管理」です。とても地味ですが、この管理がしっかりしているか否かで、住み心地が大きく変わります。

管理体制の種類

この重要な「マンション管理」という要素ですが、イメージは「マンションの1階に管理人さんの部屋があり、小さな小窓をのぞくとおじさんがいる」くらいだと思います。もしくは「いつ行ってもカーテンがしまっている」イメージでしょうか。

実はその管理体制には次のような3つの種類があります。

  1. 全面委託管理
  2. 部分委託管理
  3. 自主管理

① 全面委託管理

マンションの管理業務を、すべて管理会社に任せる管理形態

マンションの管理業務は非常に幅が広いです。日常のゴミステーションの片付けや、マンション敷地内の掃除、キッズルームの開け閉めや、設備会社とのやり取り・・。これら全てをあらかじめ契約した会社に一任します。

② 部分委託管理

マンションの管理業務のうち、一部を管理会社に任せる管理形態

その名の通り、管理の「一部」を管理会社に委託し、それ以外を管理組合が行う(もしくは専門業者と契約する)管理です。

具体的には、専門業者でなければできないマンションの設備(エレベータや自動ドア、水道設備)のメンテナンス、高圧洗浄の清掃業務などを業者に依頼するケースです。「①全面委託管理」よりコストを抑えられるメリットがあります。

③ 自主管理

マンションの管理業務の全てをマンション住人で行う管理形態

マンションの管理組合が直接管理を行うパターンです(保守点検などは専門業者と直接契約する)。「管理会社」に委託しないので、「①全面委託管理」や「②部分委託管理」よりコストを下げることができます。ただ、その分マンション住人が管理業務を負担しますので、その労力や時間が負担となります。

全面委託管理のメリット・デメリット

最近の分譲マンションは「①全面委託管理」が大半だと思います。マンションを販売する会社か、そのグループ会社が、そのままアフターサポートも行い、住人の不安を解消すると宣伝するパターンが多いですね。

メリット

「全面委託管理」のメリットはスピードです

共同廊下の電気が切れていたり、駐車場のシャッターゲートが故障したなどの問題が発生した際に、窓口が一本化されているので、すぐに住人から連絡が入りメンテナンスや対応をしてくれます。またその状況を掲示板などで教えてくれます。

また、すべて管理側に任せられますので、住人同士の騒音トラブルなども、直接当事者同士で解決する心配もありません。

デメリット

「全面委託」ですのでコストが高く、管理費・修繕積立金が増えます

便利な反面コストアップになります。もちろん、何にいくらの予算を使うのかは、マンションの管理組合で話し合って決めるので、法外なコストにあることはありませんが、それでも他の管理よりは高くなることは仕方がないです。

管理人の勤務形態

小さい頃に友達のマンションに遊びに行くと、いつも管理人室が閉まっていて、一度も開いているところを見たことがないマンションがありました。

管理を委託する場合、管理人の勤務形態も3種類あります。

  1. 常駐管理
  2. 日勤管理
  3. 巡回管理

① 常駐管理

管理人が管理人室に住んで勤務する形態

② 日勤管理

管理人が通勤して勤務する形態

③ 巡回管理

管理人が定期的に巡回する形態

ほとんどのマンションは①か②の管理形態です。週にどれくらいの日数を常駐するかはマンションにより変わりますが、中規模マンションであれば、週5,6日の平日は管理人が常駐するパターンだと思います。

修繕積立金の状況は調べられる

マンションの管理レベルは、エントランスやゴミステーションを見れば大体想像が付きます。また、管理が不徹底なマンションは、管理費・修繕積立金の金額が不足しているケースもあります。

中古マンションであれば、購入対象のマンションの修繕積立金の状況を事前に調べることで、滞納している住人の割合などを知ることができますので、気になる場合は確認しましょう。

▶ 関連リンク:中古マンションの「修繕積立金」は、前の持ち主から引き継げます

まとめ

生活のクオリティを左右する重要な要素、「マンション管理」についてまとめました。

  • 管理体制は、全面委託・部分委託・自主管理
  • 全面委託は対応は速いがコスト大
  • 管理人の勤務形態は、常駐・日勤・巡回

とても地味な要素ですが、中古マンションを探す際に、「マンション管理」がしっかりしているか否かも検討材料に入れてみてください。修繕積立金が調べられるのも中古マンションの強みです。

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